Der Immobilienboom der letzten zwei Jahre hat die US-Immobilienpreise landesweit auf Rekordhöhen getrieben. Aber in Hunderten von Städten hat der brandaktuelle Markt die Preise noch nicht wieder auf den Stand von vor etwa 15 Jahren gebracht.
Die Preise sind in diesen Städten während der Subprime-Krise so stark gefallen oder so langsam wieder gestiegen, dass die aktuelle Kaufwelle selbst einen Hausbesitzer, der dort während des letzten Booms gekauft hat, erst jetzt zu machen beginnt.
für das Wall Street Journal.
Die Hauswerte in Detroit, Flint, Michigan, und Hartford, Connecticut, lagen unter denen, die unter dem Höchstwert lagen, wie Zillow anhand seiner Hauswertschätzungen herausfand. In Städten wie Chicago, Cleveland und Newark, NJ, übertrafen typische Eigenheimwerte erst im April zum ersten Mal ihre Spitzenwerte vor der Krise. Die Werte in der Analyse sind nicht inflationsbereinigt, was bedeutet, dass unter Berücksichtigung der Inflation die Zahl der Häuser, die noch unter dem Höchststand liegen, höher wäre.
Die wirtschaftliche Erholung seit der Rezession 2007-09 verlief uneinheitlich, wobei einige Städte mit hochbezahlten Tech-Jobs und steigenden Immobilienpreisen florierten, während andere zu kämpfen hatten. Selbst als die Fernarbeit während der Covid-19-Pandemie es mehr Arbeitnehmern ermöglichte, überall zu leben, ist die Bevölkerung in Städten wie Austin, Texas und Phoenix gewachsen, in Städten wie Detroit und Cleveland jedoch weiter geschrumpft.
Die Nachzügler stellen nur einen Bruchteil der Gesamtbevölkerung dar, zum Teil, weil die Bevölkerung vieler Städte, die ihren Höhepunkt vor der Krise noch nicht erreicht haben, relativ klein ist.
Darüber hinaus haben mehr als 400 der Städte typische Eigenheimwerte, die mindestens 80 % ihrer Spitzenwerte vor der Krise betragen, sagte Zillow. Das bedeutet, dass steigende Hauspreise viele in diesem Frühjahr oder Sommer über ihre früheren Höchststände treiben könnten.
Ihre langsame Rückkehr zu früheren Höchstständen unterstreicht jedoch den Niedergang oder die Stagnation einer überraschenden Anzahl amerikanischer Gemeinden.
„Das Wachstum seit 2006 ist in hohem Maße ein Wachstum, das mit steigender Ungleichheit verbunden ist“, sagte Susan Wachter, Professorin für Immobilien und Finanzen an der Wharton School der University of Pennsylvania. „Für Hausbesitzer war dies eine Zeit immensen Vermögenszuwachses, aber in diesen Städten und Metropolregionen haben Hausbesitzer nicht im gleichen Maße daran teilgenommen“, sagte sie.
Der aktuelle Boom war ungewöhnlich weit verbreitet, mit schnell steigenden Immobilienpreisen und Käufern, die sich in Groß- und Kleinstädten gleichermaßen in Bieterkämpfen messen. Laut Zillow lag der typische Hauswert landesweit im April bei 344.141 $, was einem Anstieg von 58 % gegenüber seinem Höchststand von 218.148 $ im April 2007 entspricht.
Aber in Detroit wurde ein typisches Haus Ende April mit 66.015 $ bewertet, was unter dem Höchststand der Stadt im August 2006 von 74.180 $ lag. Und in Chicago liegt der typische Hauswert von 315.196 $ im April knapp über dem Höchststand der Stadt im März 2007 von 314.917 $. Besonders inflationsbereinigt würden einige Hausbesitzer, die in diesen Städten während des letzten Hochs gekauft haben, heute wahrscheinlich immer noch keinen Gewinn erzielen.
Eigenheimbesitzer an Orten mit langsam steigenden Eigenheimpreisen haben einen Großteil der Vermögensbildung verpasst, die mit den jahrelangen Zuwächsen auf dem Wohnungsmarkt verbunden ist. Viele haben Eigenkapital aufgebaut, indem sie einen Teil des Kapitals ihrer Hypothekendarlehen zurückgezahlt haben. Laut einer Studie der National Association of Realtors vom März stammten jedoch etwa 86 % des Vermögenszuwachses für den typischen US-Hausbesitzer zwischen 2011 und 2021 aus der Preissteigerung.
Innerhalb der Städte gibt es oft große Unterschiede in der Wertschätzung von Eigenheimpreisen. Die Gebiete, in denen die Eigenheimwerte stagnieren, sind oft historisch von schwarzen Hausbesitzern bewohnte Gebiete, sagte Alan Mallach, Senior Fellow am Center for Community Progress, der sich auf die Wiederbelebung von Städten und Stadtteilen konzentriert.
In Chicago hatte eine mehrheitlich weiße Postleitzahl auf der Nordseite in der Nähe des Viertels River West im April einen typischen Hauswert von 530.586 US-Dollar, was laut Zillow einen Anstieg von 21 % gegenüber dem vorherigen Höchststand im Jahr 2007 bedeutet. Aber eine Postleitzahl auf der südwestlichen Seite von Chicago in der Nähe des Viertels Little Village, das hauptsächlich aus Hispanos und Schwarzen besteht, hatte im April einen typischen Hauswert von 214.928 US-Dollar, etwa 40 % unter seinem Höchststand von 2007.
Die Stadtteile von Chicago, in denen die Immobilienpreise zurückgeblieben sind, haben niedrigere Einkommen und hatten nach dem Immobiliencrash eine höhere Rate an Zwangsvollstreckungen und notleidenden Verkäufen, sagte Maude Toussaint-Comeau, leitende Ökonomin und Wirtschaftsberaterin bei der Federal Reserve Bank of Chicago.
„Diese Gebiete waren am stärksten betroffen, und wir haben gesehen, dass sie auch am längsten brauchten, um sich zu erholen“, sagte sie.
Die Spitzenpreise vor der Krise in einigen Gebieten wurden auch durch Subprime-Hypothekendarlehen und den einfachen Zugang zu Krediten aufgeblasen, sagte Geoff Smith, Executive Director des Institute for Housing Studies an der DePaul University.
Städte mit rückständigen Wohnungsmärkten können Schwierigkeiten haben, genügend Einnahmen durch Grundsteuern zu erzielen, was es schwierig macht, kommunale Dienstleistungen anzubieten, die neue Einwohner anziehen, sagte Prof. Wachter.
Andererseits werden Städte mit relativ erschwinglichem Wohnraum zunehmend nachgefragt, da die Immobilienpreise weiterhin neue Höchststände erreichen und die Hypothekenzinsen steigen, sagte Ed Pinto, Direktor des AEI Housing Center am American Enterprise Institute.
„Sie haben viele Wohnungen, und das zu vernünftigen Preisen“, sagte er über Städte wie Cleveland und Detroit. „Wie machen sie sich für den Homeoffice-Mitarbeiter attraktiv?“
Autoren: Nicole Friedman unter nicole.friedman@wsj.com und Ben Eisen unter ben.eisen@wsj.com
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Quelle: Wallstreet Journal
