Wie Hausbesitzer den steilen Anstieg der Hauswerte sichern können

Verwenden Sie Futures, um Ihr Eigenkapital abzusichern

Die komplizierteste Strategie, um den Wert eines Eigenheims zu schützen, besteht darin, sich gegen einen Rückgang des Eigenkapitals des Eigentümers abzusichern, indem ein Terminkontrakt verkauft wird, der an einen der S&P CoreLogic Case-Shiller-Hauspreisindizes gekoppelt ist. Es gibt Indizes in dieser Gruppe, die die Preise in jedem der 10 großen US-Märkte verfolgen, und einen, der die Preise in allen 10 Märkten verfolgt.

Die Absicherung, die einen etwaigen Eigenkapitalverlust nur teilweise kompensieren kann, funktioniert so: Der Hausbesitzer verkauft einen Terminkontrakt, der für einen der Hauspreisindizes einen Zielwert zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft festlegt, der über dem aktuellen Wert liegt. Der Vertrag hat eine Laufzeit von ein bis drei Jahren.

Wenn der Hauspreisindex bei Ablauf des Vertrags abgerechnet wird und der Hauspreisindex auf das Zielniveau gefallen oder nicht gestiegen ist, erhält der Hausbesitzer eine Zahlung, die auf der Differenz zwischen dem Zielwert und dem tatsächlichen Indexwert basiert. Diese Zahlung gleicht den Wertverlust des Hauses teilweise aus. Steigt der Index über den Zielwert, zahlt der Eigenheimbesitzer – was die Wertsteigerung der Immobilie schmälert.

Eine Unsicherheit bei dieser Strategie besteht darin, wie genau der Wert eines einzelnen Hauses den ausgewählten Hedge-Index abbildet, insbesondere wenn das Haus nicht in einem der 10 Märkte liegt, die die Indizes abdecken. Wenn der Index über das Ziel steigt, aber der Wert des Eigenheims fällt, muss der Eigentümer den Käufer des Vertrages bezahlen und verliert gleichzeitig Eigenkapital. „Jeder Nutzer muss entscheiden: ‚Zieht mein Haus mit dem Index um?’ “, sagt John Dolan, ein unabhängiger Market Maker für Index-Futures.

Zu den weiteren Überlegungen gehören die Kosten für die Einrichtung der Absicherung sowie das von der Börse benötigte Bargeld zur Deckung potenzieller Verluste im Kontrakt und ein zusätzlicher Betrag, der für die Eröffnung eines Kontos bei einem Futures-Broker erforderlich ist.

Für einen Hauspreis-Futures-Kontrakt belaufen sich die Maklergebühren auf etwa 24 US-Dollar, sagt Joe Fallico, Haupt-Futures-Broker bei Insignia Futures & Options Inc. in Schaumburg, Illinois weniger als 3.000 US-Dollar betragen, aber Mr. Fallico möchte, dass Investoren mehr auf ihr Konto einzahlen.

„Technisch gesehen könnte ein einzelner Investor mit nur 2.640 US-Dollar einsteigen, aber ich würde verlangen, dass er 4.000 bis 5.000 US-Dollar für das Konto hat“, sagt Herr Fallico. Denn wenn der Wert des Kontrakts sinkt, muss der Investor zusätzliches Geld aufbringen oder die Position liquidieren.

Christopher Ritter, ein pensionierter Händler von Staatspapieren bei einer Regionalbank, hat seit 2014 Absicherungen für die Ein-Zimmer-Eigentumswohnung abgeschlossen, die er und seine Frau im Cleveland Park-Viertel von Washington, DC, besitzen. Er glaubt, dass seine Wohnungseinheit jetzt verkauft werden würde etwas mehr als 500.000 US-Dollar. Er hat sowohl den Hauspreisindex von Washington, DC als auch den 10-Städte-Index für seine Absicherungen verwendet. „Es hat sehr gut funktioniert, aber in den letzten zwei Jahren weniger gut“, sagt er, da der Wert von Einheiten in Mehrfamilienhäusern etwas gesunken ist.

Seit er mit der Verwendung von Absicherungen begonnen hat, ist der Index mehrmals über das Zielniveau in seinem Vertrag gestiegen. Das bedeutete, dass der Wert seines Eigentums mehr stieg als er erwartet hatte, aber auch, dass er zum Zeitpunkt der Abwicklung durchschnittlich 3.000 bis 3.500 Dollar pro Vertrag abgeben musste. „Man muss bereit sein zu zahlen“, sagt er.

Herr Ritter schätzt, dass der Wert seines Eigenheims seit 2014 um 18 % gestiegen ist. Nach Abzug der Verluste aus seinen Absicherungen berechnet er seinen Nettogewinn mit 8 %. „Im Wesentlichen wurde unsere Rendite auf dem Grundstück in den sieben Jahren um 10 Prozentpunkte reduziert, um unser Abwärtsrisiko um etwa 36 % zu reduzieren“, sagt er. Bei seinem aktuellen Vertrag „wäre ich nicht überrascht, wenn uns die Absicherung etwas kostet, aber ich sehe es als Versicherung an, und es war sicherlich eine sehr günstige Versicherung“, sagt er.

Bauherrenaktien kaufen

Eine einfachere Absicherung umfasst Aktien von Hausbauern. Kurt Fillmore von Wealth Trac Financial LLC in Bingham Farms, Michigan, sagt, dass einer seiner Kunden ein Haus hatte, das erheblich aufgewertet wurde, aber der Kunde hatte nicht vor, für ein oder zwei Jahre umzuziehen. Als Absicherung erwarb Herr Fillmore im Namen des Kunden eine Put-Option, um Aktien von Hausbauern in der Zukunft zu einem festen Preis zu verkaufen, in der Annahme, dass der Wert dieser Aktien fallen würde, wenn die Immobilienwerte sinken würden.

In diesem Fall könnte Mr. Fillmores Kunde die Aktien zum Marktpreis kaufen und zu dem in der Option festgelegten höheren Preis verkaufen und einen Gewinn erzielen, der dazu beitragen würde, den Verlust des Eigenkapitals in seinem Haus auszugleichen. Als es für den Kunden an der Zeit war, das Haus zu verkaufen, waren die Aktienkurse stattdessen gestiegen, sodass der Kunde am Ende die Kosten von 1.000 US-Dollar für die Put-Option aufgebraucht hatte. Aber das war viel weniger als die Wertsteigerung des Hauses des Kunden, sagt Mr. Fillmore.

„Es war im Wesentlichen eine Versicherung gegen einen Wertverlust der Eigenheime“, sagt Herr Fillmore. „Es wird keinen direkten Zusammenhang zwischen den Aktienkursen und dem Wert des Hauses geben, aber Sie erhalten immer noch einen gewissen Schutz gegen die Kehrseite fallender Hauswerte. Und es ist viel einfacher als viele Alternativen, insbesondere wenn Sie Ihr Haus physisch verkaufen müssen.“

Bringen Sie Ihr Eigenkapital in den breiteren Markt ein

Aktien können einen weiteren, viel riskanteren Weg bieten, um potenzielle Verluste im Eigenheimkapital auszugleichen, indem sie dieses Eigenkapital verwenden, um auf dem Markt Geld zu verdienen. In der Regel sind Finanzberater abgeneigt, wenn Kunden ihr Eigenheimkapital an der Wall Street riskieren, aber in manchen Fällen kann es sinnvoll sein, sagt JP Maroney, CEO von Harbor City Capital Corp. in Melbourne, Florida.

„Wenn Sie darauf vertrauen, dass Ihre Investition eine Rendite abwirft, die höher ist als die Kosten Ihres Geldes, und Sie das Risiko tolerieren können“, sagt er, „kann es eine sehr gute Strategie für jemanden sein, wenn er eine hat viel Eigenkapital, das nicht genutzt wird.“

Bei Zinsen für Eigenheimkredite von durchschnittlich 4,6 % müsste ein Hausbesitzer nicht nur eine höhere Rendite auf Aktien erwirtschaften, sondern auch die Kosten des Darlehens einkalkulieren und sicherstellen, dass er über den Cashflow verfügt, um die monatliche Zahlung zu decken, ohne dies zu müssen Geld vom Markt nehmen. Sie müssten auch langfristig investieren, um die Höhen und Tiefen der Aktien zu überstehen. Wie die letzten Monate gezeigt haben, können die Rückgänge natürlich dramatisch sein, und es könnte so lange dauern, bis sich der Markt erholt, dass der Hausbesitzer umziehen müsste, bevor der Verkauf der Aktien genug Geld einbringen würde, um das Eigenheimdarlehen vollständig zurückzuzahlen.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der Hausbesitzer bei sinkenden Immobilienwerten mehr Schulden für das Darlehen hat, als die Immobilie wert ist. Wenn das Haus für weniger als den Kreditwert verkauft wurde, benötigte der Hausbesitzer Bargeld, um das Wohnungsdarlehen zu begleichen.

„Es müssen viele Berechnungen durchgeführt werden, bevor man abdrückt“, sagt Mr. Maroney.

Verwenden Sie Eigenheimkapital, um Schulden zu begleichen

Eine einfachere Möglichkeit, von Eigenheimkapital zu profitieren, besteht darin, es zu sparen, indem man sich etwas leiht und das Geld zur Tilgung höher verzinslicher Schulden, wie z. B. Kreditkartenguthaben, verwendet.

Ende April lag der durchschnittliche Kreditkartenzinssatz laut CreditCards.com bei 16,36 % – 11,76 Prozentpunkte höher als der aktuelle durchschnittliche Zinssatz von 4,6 % für ein Eigenheimdarlehen. Für jemanden, der über einen Zeitraum von fünf Jahren ein Guthaben von 5.000 US-Dollar abbezahlt, würde die monatliche Zahlung von 122 US-Dollar bei einer Kreditkarte auf 93 US-Dollar beim Eigenheimkredit sinken, was bedeutet, dass der Hausbesitzer über die fünf Jahre 1.740 US-Dollar an Zinsen abzüglich der Kreditkosten sparen würde .

Das Risiko bei diesem Ansatz besteht darin, dass der Hausbesitzer die Probleme, die diese Kreditkartenschulden überhaupt erst verursacht haben, nicht angeht und weiterhin Schulden anhäuft. Wenn das passiert, setzt der Hausbesitzer das Haus einem Risiko aus, indem er es schwieriger macht, das Eigenkapitaldarlehen sowie jede Hypothek zu bezahlen.

Aus diesem Grund raten viele Finanzberater ihren Kunden, ihre Hypothek einfach weiter abzuzahlen, um mehr Eigenkapital aufzubauen und gleichzeitig ein sicheres Dach über dem Kopf zu haben.

Mr. O’Connor ist ein Schriftsteller in der Metropole Detroit. Er ist unter report@wsj.com erreichbar.