Die Zinserhöhungen der US-Notenbank haben zu einem Immobilieneinbruch geführt, der nach einigen Maßstäben so schwerwiegend ist wie der von 2007-09, was potenziellen Käufern, Hausbesitzern, Bauunternehmern und anderen mit Immobilien verbundenen Branchen Schmerzen zufügt.
Für die Fed ist dies ein Merkmal, kein Fehler: Der Einbruch des Wohnungsbaus könnte dazu beitragen, die von der Fed angestrebte geringere Wirtschaftsaktivität und Inflation im kommenden Jahr zu erreichen.
In der anschließenden Erholung förderte das Beschäftigungswachstum die Haushaltsbildung, da jüngere Erwachsene versuchten, allein zu leben, anstatt mit Mitbewohnern oder ihren Eltern zusammenzuleben.
Die Folge: Der Wohnungsbau boomte. Der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index stieg von Januar 2020 bis Juni 2022 um 45 %. Auch die Wohnungsmieten stiegen stark an.
Überrascht von der Stärke und dem Fortbestehen der Inflation kehrte die Fed 2022 ihren Kurs um und erhöhte die Zinsen in diesem Monat sieben Mal auf 4,25 % bis 4,5 %. Die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek stieg von rund 4 % im März auf 7 % im vergangenen Herbst. Zuletzt ging es wieder auf 6,3 % zurück. Laut der Mortgage Bankers Association stiegen die monatlichen Hypothekenzahlungen für ein Eigenheim zum mittleren US-Preis im November um 43 % gegenüber Jahresbeginn.
Höhere Zinssätze kontrollieren die Inflation, indem sie Ausgaben, Einstellungen und Investitionen drosseln. Der zinssensitive Wohnungssektor bekommt dies normalerweise als erstes zu spüren, aber die Geschwindigkeit und Schwere in diesem Jahr hat langjährige Marktteilnehmer verblüfft.
„Dies ist mit Abstand der schlimmste Zinsschock, den ich je gesehen habe“, sagte Lou Barnes, ein Hypothekenbanker in dritter Generation in Boulder, Colorado, der 1978 in das Kreditgeschäft einstieg. Er warnte davor, dass die vollen Auswirkungen noch ausstehen gefühlt werden.
Käufer haben sich an die Seitenlinie zurückgezogen, während Verkäufer, die sich einen niedrigen Zinssatz gesichert haben, weniger Grund zum Verkauf haben.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im November den 10. Monat in Folge auf Rekordniveau zurück. Ökonomen von Fannie Mae und Goldman Sachs prognostizieren, dass sie 2023 unter 4 Millionen fallen werden, niedriger als während der Immobilienkrise 2006-11.
Auch das Mietwachstum hat sich verlangsamt, da der Haushaltsgründungsboom der letzten zwei Jahre beendet zu sein scheint und das Angebot an neuen Wohneinheiten ein 40-Jahres-Hoch erreicht.
Die Wohnungsnachfrage kann aufgrund von Bevölkerungszunahmen oder der Gründung neuer Haushalte steigen. Informationen des Census Bureau zeigen, dass der Anteil der Ein-Personen-Haushalte nach der Pandemie stark gestiegen ist, was wahrscheinlich Verhaltensänderungen im Gegensatz zum Bevölkerungswachstum widerspiegelt, sagte Thomas Lawler, ein unabhängiger Wohnungsökonom in Leesburg, Virginia.
Er schätzte, dass, wenn der Anteil der Haushalte an der Bevölkerung von 2021 bis 2022 konstant geblieben wäre, das Haushaltswachstum halb so groß gewesen wäre, wie die Zahlen des Census Bureau zeigen.
Sollte sich dieser Anstieg als eine pandemiebedingte Anomalie herausstellen, könnte die Haushaltsbildung auf einen größeren Rückgang eingestellt werden. „Die Kosten für die Gründung eines neuen Haushalts sind stark gestiegen“, sagte Herr Lawler. „Meiner Meinung nach wäre es schockierend, wenn sich das Haushaltswachstum nicht tatsächlich dramatisch verlangsamt hätte.“
Typischerweise steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen im späten Frühjahr, wenn College-Studenten ihren Abschluss machen, aber laut Jay Parsons, einem Wohnungsökonomen beim Mietsoftwareunternehmen RealPage, ist das dieses Jahr nicht passiert. „Wir haben noch nie eine Zeit wie diese erlebt, in der wir so viel Beschäftigungswachstum, aber so wenig Nachfrage nach Wohnraum hatten“, sagte er. Die durch die Pandemie ausgelöste Nachfrage habe die Nachfrage aus der Zukunft „vorgezogen“, sagte er.
Im November erreichten die Baubeginne für Einfamilienhäuser den niedrigsten Stand seit den ersten Monaten der Pandemie, während höhere Kreditkosten die Investitionen in neue Wohnungen dämpfen. „Jeder im Wohnungsentwicklungsgeschäft – zum Verkauf, zur Miete – steht derzeit still“, sagte Ric Campo, Chief Executive von Camden Property Trust, einem in Houston ansässigen Eigentümer von 58.000 Wohneinheiten.
Eine Verlangsamung des Wohnungsbaus könnte unter anderem auch die Nachfrage nach Geräten, Renovierungen und Umzugsdiensten beeinträchtigen. Dan Neufeld, der zusammen mit seinem Vater Mt. Diablo Landscaping in Alexandria, Virginia, betreibt, stellte im Juni fest, dass das Telefon nicht mehr klingelte. „Wir sahen uns an und sagten: ‚Mein Gott, was ist los? Wir sollten viel mehr Schätzungen und Termine haben'“, sagte Herr Neufeld.
Er geht davon aus, dass der Boom bei Terrasseninstallationen, den sein Unternehmen während der Covid-Blase erlebte – 2020 und 2021 waren zwei seiner besten Jahre – Verkäufe nach vorne brachte, die in späteren Jahren möglicherweise stattgefunden hätten. „Im Moment zieht niemand den Auslöser für eine 20.000- oder 30.000-Dollar-Terrassenrenovierung“, sagte Herr Neufeld.
All dies könnte starke Auswirkungen auf die Inflation haben.
Die Inflation wurde zunächst von den Preisen für Autos und Möbel in die Höhe getrieben. Russlands Invasion in der Ukraine in diesem Jahr hat die Preise für Lebensmittel, Energie und andere Rohstoffe weiter in die Höhe getrieben.
Auch der Wohnungsbau trug mit Verzögerung bei, als die Mieten und Immobilienpreise in die Höhe schnellten. Wohnen macht ein Drittel des Verbraucherpreisindex und ein Sechstel des Preisindex für den persönlichen Verbrauch aus, auf den die Fed abzielt.
Da die Immobilienpreise jetzt sinken und die Mieten viel langsamer wachsen, könnte der Beitrag der Unterkünfte zur Inflation im kommenden Jahr stark zurückgehen. Dies ist einer der Gründe, warum die Fed-Beamten davon ausgehen, dass sich die Inflation bis Ende nächsten Jahres von derzeit etwa 6 % auf 3,1 % verlangsamen wird.
Fed-Vertreter sind sich nicht sicher, ob das ausreicht, um die Inflation dauerhaft auf ihr Ziel von 2 % zu senken. Sie befürchten, dass steigende Einkommen die Verbraucherausgaben in einer Weise stützen könnten, die es den Unternehmen ermöglicht, höhere Preise weiterzugeben.
Herr Campo hat Verständnis für die Sorgen der Fed-Beamten um die Löhne. Während der Aktienkurs von Camden Property Trust in diesem Jahr um 37 % gefallen ist, hat das Unternehmen eines der besten Jahre aller Zeiten hinter sich, und seine Mitarbeiter – mit steigenden eigenen Rechnungen – erwarten größere Gehaltserhöhungen.
„Der Druck ist jetzt groß: Wir werden die Löhne stärker als sonst erhöhen“, sagte er. „Sie werden viel Lohndruck von Unternehmen bekommen, die mehr als die normalen 3 % geben müssen. Die Frage ist, was ist das – 5 %? 6%? 7 %?“
Autoren: Nick Timiraos unter Nick.Timiraos@wsj.com
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Quelle: Wallstreet Journal
