Jeder ist ein Vermieter – Kleinanleger kaufen Grundstücke außerhalb des Bundesstaates

„So weit, so gut“, sagte er.

Herr Cronin ist Teil einer neuen Bewegung von Laptop-Vermietern, in der einzelne Investoren Häuser kaufen, oft in anderen Bundesstaaten, um sie zu vermieten. Viele sind gut bezahlte Profis, die neben Aktien- oder Rentenfonds den Besitz einer Mietwohnung als Kerninvestition betrachten. Neuere Technologien, die den Prozess vereinfachen und Hauskäufe online ermöglichen, haben das Wachstum der Bewegung angeheizt.

Datendienste helfen Möchtegern-Vermietern bei der präzisen Auswahl von Stadtteilen und versorgen sie mit detaillierten Berichten zu Verkaufspreisen, Kriminalitätsraten und örtlichen Schulen. Online-Immobilienmarktplätze wie Roofstock und Appreciate verbinden sie mit Finanzierungen oder lokalen Managern, die sich um die Instandhaltung und Vermietung von Immobilien kümmern können. Content-Publisher und Webforen wie BiggerPockets bieten Anlagestrategien und Tipps zum Kauf an.

„Alles kann online erledigt werden“, sagte der Immobilienberater John Burns in Irvine, Kalifornien. „Das hat die Spielregeln verändert.“

Hauskäufe durch große und kleine Investoren stiegen während der Pandemie auf ein Rekordniveau und erreichten im Februar 2022 einen Höchststand von 28 % aller Verkäufe von Einfamilienhäusern, gegenüber 17 % im selben Monat im Jahr 2019, so das Wohnungsdatenunternehmen CoreLogic . Einzelpersonen wie Mr. Cronin oder andere kleine Unternehmen, die 10 oder weniger Häuser besitzen, machten etwa die Hälfte aller Investorenkäufe aus.

Eine separate Messung der Investorenkäufe von Attom Data Solutions, die für das Wall Street Journal erstellt wurde, zeigt, dass auch die Nische der Kleinanleger außerhalb des Bundesstaates gewachsen ist. Mitglieder dieser Gruppe, die zwischen zwei und zehn Häuser pro Jahr kauften, kauften im zweiten Quartal 2022 2,1 % aller verkauften amerikanischen Häuser, gegenüber 1,5 % im gleichen Quartal 2019. Käufe von nur einem Haus wurden von der Regel ausgeschlossen Ferienhäuser aus.

Einzelne Anleger waren durch das robuste Wachstum der Immobilienpreise, niedrige Hypothekenzinsen und steigende Mieten auf den Wohnungsmarkt gezogen worden. Die Hausverkäufe haben sich in den letzten Monaten verlangsamt, was auf höhere Kreditkosten, ein begrenztes Angebot und hohe Preise zurückzuführen ist. Einige Investoren haben sich laut Immobilienmaklern und einigen Marktberichten vom Markt zurückgezogen.

Der Besitz von Mietobjekten in jedem Markt ist mit Risiken verbunden. Unvorhergesehene Reparaturen, Mieter, die die Zahlung von Miete und Hausverwaltungsgebühren einstellen, oft 8 % bis 10 % der Einnahmen, alle können potenzielle Gewinne auffressen. Einigen Anlegern, die ihre Anschaffungen mit variabel verzinslichen Darlehen finanzieren, drohen bei weiter steigenden Zinsen auch höhere Zahlungen.

Aber die Mieten klettern fast überall in den USA weiter auf neue Höchststände, was das Geschäft auch bei steigenden Zinsen potenziell lukrativ macht.

Dadurch werden auch kleine Wohnungsmärkte weniger lokal. Wenn Anwohner Angebote für Häuser in Jackson oder Jacksonville, Florida machen, sehen sie sich einem landesweiten Wettbewerb von professionellen Immobilienunternehmen und Kleinanlegern gleichermaßen ausgesetzt, zu einer Zeit, in der der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern bereits als gering gilt. Das hat es für junge Einheimische noch schwieriger gemacht, sich durch Wohneigentum einen finanziellen Notgroschen aufzubauen, und erhöht die steigenden Wohnkosten.

Melissa Spears und ihr Freund Michael Kroeze leben in der Gegend von Jackson und würden gerne zusammen ein Haus kaufen. Sie begannen letztes Jahr mit der Suche in den Vororten von Madison County, wo viele der Häuser in diesem Jahrhundert gebaut wurden, große Rasenflächen haben und in der Nähe von guten Schulen und Einkaufsmöglichkeiten liegen.

Frau Spears, die im Einzelhandel arbeitet, und Herr Kroeze, der in einer örtlichen Bankfiliale arbeitet, möchten ein Haus zu einem Preis von weniger als 300.000 US-Dollar kaufen. Sie wurden von schnelleren Angeboten oder Barkäufen aus den Häusern geschlagen, sagten sie. Frau Spears sagte, sie sei nicht daran interessiert, alternativ ein Haus zu mieten.

„Bei uns zu vermieten ist eine komplette Verschwendung unseres Geldes“, sagte sie.

Viele der Kunden von Roofstock sind Mitarbeiter der Küstentechnologie, die 200.000 bis 300.000 US-Dollar pro Jahr verdienen, sagte Gary Beasley, Mitbegründer und Geschäftsführer. Diese Käufer würden etwa 300.000 $ an Anzahlungen benötigen, um Wohneigentum in ihren eigenen Gemeinden zu kaufen. Für 40.000 Dollar weniger können sie ein Haus auf einem günstigeren Markt kaufen und eine Miete verlangen, die stetige Gewinne bringt.

„Was wir sehen, ist, dass die Leute ihren Wohnort von ihrem Besitz entkoppeln“, sagte Mr. Beasley.

Südliche Großstädte mit einer großen Anzahl von Mietern mit niedrigem und mittlerem Einkommen waren besonders beliebte Ziele für das Geld von Küsteninvestoren. Laut Attom entfielen in der ersten Hälfte dieses Jahres 4,24 % des Gesamtumsatzes in Raleigh, NC, 5,26 % des Umsatzes in Atlanta und 8,61 % des Umsatzes in Memphis auf Kleinanleger außerhalb des Bundesstaates – viel mehr als der Inland Durchschnitt.

Crowdfunding-Plattformen haben kleinen ausländischen Investoren die Möglichkeit gegeben, auch Teilkäufe in Einfamilienhäusern zu tätigen. Eines der neuesten Unternehmen, Arrived, verpflichtete im vergangenen Jahr 12.000 Personen, in 150 Mietwohnungen zu investieren, und mehr als 100.000 andere beantragten zukünftige Investitionen über das Unternehmen. Für ein Starterhaus in Clarksville, Tennessee, haben 535 Investoren zum Kauf beigetragen, einige haben nur 100 US-Dollar investiert.

Investoren in günstigeren Städten im Süden können im Verhältnis zu den Verkaufspreisen höhere Mieten erzielen als an vielen anderen Orten. Laut einer Analyse von Roofstock hatten die Metropolregionen Memphis und Birmingham, Alabama, im Dezember 2020 die höchsten Mieten im Verhältnis zum Verkaufspreis in den USA. Die monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus zum Durchschnittspreis in Birmingham betrug zu dieser Zeit nur 599 US-Dollar, während die durchschnittliche Monatsmiete 1.166 US-Dollar betrug, fast doppelt so viel.

Solche Zahlen erregten Mr. Cronins Aufmerksamkeit, und er wollte zunächst in Birmingham investieren. Er sei mehr als zehnmal überboten worden, einige vermutlich Investoren wie er, sagte er.

Jackson hat noch nicht so viele Investoren angezogen wie einige andere Städte im Sunbelt, aber seine billigeren Häuser haben in letzter Zeit mehr Investorenaufmerksamkeit auf sich gezogen, was wahrscheinlich dazu beigetragen hat, die Immobilienwerte zu steigern. Laut dem Immobilienmakler Redfin stiegen die Immobilienpreise im Großraum Jackson zwischen November 2019 und November 2020 um 29 % Corp.

Die Hauptstadt von Mississippi hat immer noch niedrigere Preise als Birmingham und verfügt über eine hohe Mieterpopulation mit einem attraktiven Verhältnis von Miete zu Verkaufspreis. Herr Cronin sagte, er müsste die Miete nur geringfügig erhöhen, um im Laufe der Zeit seine gewünschte jährliche Rendite von bis zu 15 % zu erzielen.

Die Immobilienpreise rund um Jackson sind laut Redfin in letzter Zeit langsamer gestiegen als im Jahr 2020, was bedeuten könnte, dass einige Investoren damit beginnen werden, in anderen Städten einzukaufen oder sogar ihre Immobilien zu verkaufen, um in Märkte mit stärkerem Preiswachstum zu reinvestieren. Dies erhöht die Aussicht auf mehr Kaufgelegenheiten für lokale Käufer von Eigenheimen, könnte dem Markt jedoch auch unerwünschte Volatilität verleihen.

Lokale Jackson-Immobilienmakler setzen darauf, dass Investoren weiterhin kommen werden. Ryan Porter, Eigentümer der Immobilienagentur NextHome Realty Experience, sagte, er habe in den letzten Jahren Miethäuser in der Gegend von Jackson an Investorenkäufer aus Kalifornien, Nevada, Colorado, Ohio, New York und Washington, DC verkauft. Sie haben versucht, vom Tief in Mississippi zu profitieren Immobilienpreise, niedrige Steuern und uneingeschränkte Mietgesetze. „Sie würden es lieber in ihrer Nähe tun, aber sie können einfach nicht“, sagte Mr. Porter.

Evernest, ein weiteres Unternehmen, das sich auf die Verwaltung von Mietobjekten für Out-of-States spezialisiert hat, hat ein Whitepaper in Umlauf gebracht, in dem das „vermieterfreundliche“ Mississippi angepriesen wird, in dem es keine Grenzen dafür gibt, wie viel Sie von einem Mieter verlangen können, um eine Kaution zu zahlen und wo Zwangsräumungen schneller sind als in anderen Teilen des Landes.

Der Softwareentwickler Sree Partha aus Los Angeles kaufte letztes Jahr ein Haus mit drei Schlafzimmern in Brandon, einem Vorort von Jackson, für 212.000 Dollar in bar. Er vermietete es schnell für 1.855 Dollar im Monat. Als sein erster Mieter beschloss, am Ende des Mietvertrags in diesem Frühjahr auszuziehen, forderte Herr Partha den örtlichen Hausverwalter auf, die Miete um mehr als 37 % auf 2.550 US-Dollar zu erhöhen.

„Als er loszog, um neu zu vermieten, gab es viel mehr Nachfrage“, sagte Mr. Partha. Er hatte kein Problem, einen neuen Mieter zu finden.

Es war nicht alles leichtes Geld. Er kaufte ein anderes Haus, das am Ende so intensiv repariert werden musste, dass Mr. Partha bezahlen musste, um seinen Mieter umzuziehen, während die Arbeiten erledigt waren.

Stadtrat Aaron Banks, der Teile von South Jackson vertritt, möchte es ausländischen Investoren schwerer machen. Er hat eine Verordnung vorgeschlagen, die alle Vermieter verpflichtet, sich bei der Stadt anzumelden, Gebühren zu zahlen und Hausinspektionen zu erhalten, um arbeiten zu können. Sein Vorschlag definiert auch Standards für die Instandhaltung von Immobilien und würde Vermieter daran hindern, Mieter zu zwingen, Versorgungskonten über Dritte zu eröffnen, eine Praxis, die laut Banks für einige Mieter zusätzliche Kosten verursacht hat.

Erhöhte Investorenaktivität und steigende Mieten haben Wohneigentum für Menschen mit niedrigem Einkommen in seinem Distrikt weniger erreichbar gemacht, sagte Mr. Banks. „Es hält die Menschen in einem Kreislauf, einem sich wiederholenden Kreislauf, in dem sie ihr ganzes Leben lang Mieter sind“, sagte er. „Sie zahlen 1.700 US-Dollar im Monat, es ist wahrscheinlich schwierig für Sie, Zahlungen pünktlich zu leisten, um Ihren Kredit dorthin zu bringen, wo er benötigt wird.“

Befürworter sagen, Investoren bieten Mietern Zugang zu begehrten, sicheren Wohngegenden in guten Schulbezirken, in denen sie sich den Kauf nicht leisten könnten.

Kevin Ortner, Geschäftsführer des Mietwohnungsverwalters und Online-Marktplatzes Appreciate, sagte, dass die neue Welle kleiner ausländischer Investoren dazu führen könnte, dass die Preise schneller steigen. Aber er sagte, dass bereits bestehende Erschwinglichkeitsprobleme und ein Mangel an Wohnraum die Menschen bereits aus dem Kaufmarkt gedrängt hätten, wodurch sie eher mieten müssten.

„Solange diese Leute, die außerhalb des Staates leben, … einen großartigen Ort zum Leben für einen Bewohner bieten, leisten sie auch einen Dienst für diese Gemeinschaft“, sagte er.

Einige Wohnungseigentümerverbände sind besorgt über eine Zunahme der Käufe von Investoren in ihrer Nachbarschaft und haben Maßnahmen ergriffen, um diese einzuschränken. In Jackson besitzen Investoren laut der Hausbesitzervereinigung mehr als 20 % der Häuser im Stadtteil Fondren North. Die Bewohner kaufen jetzt Häuser in der Nachbarschaft auf, bevor die Mietinvestoren aus dem Ausland dies können.

Liz Brister, Präsidentin der Nachbarschaftserhaltungsgruppe Fondren Renaissance Foundation, sagte, sie habe bisher neun nahe gelegene Häuser gekauft, renoviert und an Eigennutzer verkauft, die meisten davon für weniger als 200.000 Dollar.

„Wir wollen einige Erstbesitzer in unsere Gemeinde bringen, so wie wir es vor 30 Jahren waren“, sagte sie.

Autoren: Will Parker unter will.parker@wsj.com und Nicole Friedman unter nicole.friedman@wsj.com