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Wohnungsbau könnte mehr Treibstoff für die Inflation liefern

Steigende Wohnkosten dürften die Inflation in diesem Jahr hoch halten, was eine weitere Herausforderung für die Beamten der Federal Reserve darstellt, die Anzeichen dafür sehen wollen, dass der Preisdruck nachlässt, bevor sie ihre Zinserhöhungen verlangsamen.

Die jährliche Gesamtinflation stieg im Mai auf 8,6 %, während die Kerninflation, die die volatilen Lebensmittel- und Energiekosten ausschließt, laut dem Verbraucherpreisindex des Arbeitsministeriums 6 % erreichte. Die Juni-Zahlen sollen am Mittwoch veröffentlicht werden.

Steigende Treibstoffkosten und Unterbrechungen der Lieferkette durch Russlands Krieg gegen die Ukraine trugen zu der bereits hohen Inflation bei, die auf die steigende Nachfrage aufgrund der Wiedereröffnung der Wirtschaft und aggressiver staatlicher Anreize zurückzuführen war. Die jährliche Immobilieninflation, gemessen am CPI, erreichte Anfang 2021 mit 1,4 % einen jüngsten Tiefstand und ist seitdem wieder auf 5,4 % im Mai gestiegen und liegt damit deutlich über dem Jahresdurchschnitt von 3,5 % zwischen 2015 und 2019.

Die Immobilieninflation ist wichtig, weil sie etwa zwei Fünftel des Kern-CPI und ein Sechstel des von der Fed bevorzugten Inflationsmaßstabs, des Preisindex für die persönlichen Konsumausgaben, ausmacht.

Die Fed-Vertreter erhöhten ihren Leitzins im letzten Monat um 0,75 Prozentpunkte und sie haben signalisiert, dass sie dies wahrscheinlich bei ihrer Sitzung vom 26. bis 27. Juli erneut tun werden. Sie haben angedeutet, dass sie das Tempo der Zinserhöhungen danach auf Schritte von einem halben Punkt verlangsamen könnten, aber sie wollen überzeugende Beweise dafür sehen, dass sich die Inflation verlangsamt, bevor sie zu traditionelleren Zinserhöhungen von einem Viertelpunkt übergehen.

Jüngste Daten deuten darauf hin, dass sich die Verbraucherausgaben von Waren, die letztes Jahr stark gestiegen sind, hin zu Dienstleistungen verlagern könnten. Die Zentralbanker haben gehofft, dass dieser Übergang den allgemeinen Preisdruck verringern würde. Aber wenn sich der Inflationsdruck im Dienstleistungssektor verstärkt, würde das weniger Erleichterung bringen.

Aufgrund der Art und Weise, wie das Arbeitsministerium die Mietpreise erfasst, könnte die Mietinflation diesen Sommer weiter steigen, bevor sie in den nächsten Monaten einen Höchststand von etwa 6,5 ​​% erreicht, sagte David Wilcox, Senior Economist bei Bloomberg Economics und dem Peterson Institute for International Economics. Das wäre ein 36-Jahres-Hoch.

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Während er erwartet, dass die Gesamtinflation in diesem Jahr zurückgehen wird, „muss diese Verlangsamung von anderen Sektoren des Verbrauchermarktes ausgehen“, sagte Herr Wilcox, ein ehemaliger hochrangiger Fed-Ökonom.

Ökonomen der Federal Reserve Bank of San Francisco haben geschätzt, dass höhere Wohnkosten den CPI sowohl 2022 als auch 2023 um etwa 1,1 Prozentpunkte erhöhen könnten. Sie könnten den PCE-Preisindex in jedem dieser beiden Jahre um etwa 0,5 Prozentpunkte erhöhen, eine große Menge wenn man bedenkt, dass das Ziel der Fed eine Inflation von 2 % ist.

Die Eigenheimpreise stiegen während der Pandemie, angekurbelt durch niedrige Hypothekenzinsen, veränderte Kaufpräferenzen für Eigenheime, günstige demografische Merkmale und geringe Bestände an zum Verkauf stehenden Eigenheimen. Laut dem S&P/Case-Shiller US National Home Price Index stiegen die Preise im April gegenüber dem Vorjahr um 20 %, gegenüber einem Zuwachs von rund 4 % im Jahr vor der Pandemie.

Regierungsbehörden berücksichtigen die Hauspreise nicht direkt bei der Inflationsberechnung, da sie den Hauskauf eher als langfristige Investition denn als Konsumgut betrachten.

Stattdessen werden die Wohnkosten in den Inflationsdaten der Regierung durch zwei Hauptkomponenten dargestellt, eine, die versucht, die monatlichen Kosten für Menschen zu erfassen, die ihre Häuser mieten, und eine, die die unterstellte Miete berechnet, die als Eigentümeräquivalentmiete bezeichnet wird oder was Hausbesitzer müssten jeden Monat zahlen, um ihr eigenes Haus zu mieten.

Die erste dieser beiden Kennzahlen wird besonders verzögert berechnet, d. h. die heute gemeldeten Änderungen spiegeln Mietänderungen von sechs bis neun Monaten zuvor wider. Da die Mieten im vergangenen Jahr stark gestiegen sind, fließen diese Erhöhungen nun in die gemeldeten Inflationsmaße ein.

Erhöhungen der Fed-Zinsen haben zu einem breiten Rückgang der finanziellen Risikobereitschaft geführt, was die Kreditkosten in die Höhe trieb und zu Kursrückgängen an den Aktienmärkten führte. Die Hypothekenzinsen sind kürzlich auf ein 14-Jahres-Hoch gestiegen, und Bauherren und Immobilienmakler melden einen deutlichen Rückgang der Verkäufe.

Aber die Nachfrage nach Mietwohnungen könnte weiter steigen und die Mieten hoch halten. „Diese mietbasierten Komponenten in den Inflationsindizes werden sich wahrscheinlich als relativ unempfindlich gegenüber der Verschärfung der finanziellen Bedingungen erweisen, die wir derzeit erleben“, sagte Herr Wilcox.

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Andere Inflationsprognostiker sehen weniger Spielraum für einen zusätzlichen, großen Anstieg der Immobilieninflation. Basierend auf den jüngsten Daten erwartet Omair Sharif, Leiter des Beratungsunternehmens Inflation Insights LLC, dass die Immobilieninflation bis Ende des Jahres auf 6 % steigen wird. In der Zwischenzeit erwartet er, dass die Preise für andere Dienstleistungen, wie z. B. für die Krankenversicherung, zum Jahresende fallen werden, was genügend Abwärtsdruck auf die monatlichen Inflationswerte ausübt, um die Stärke des Wohnungsbaus mehr als auszugleichen.

Amerikanische Häuser 4 Miete,

das rund 58.000 Einfamilienhäuser zur Miete besitzt, erhielt im Mai Rekordanfragen für neue Mietverträge, sagte Bryan Smith, der operative Leiter des Unternehmens. „Der Nachfragehintergrund war fantastisch“, sagte er letzten Monat auf einer Konferenz.

Wohnungseigentümer sagen, ihre Mieter hätten steigende Mieten verkraften können, weil die Einkommen solide gewachsen seien. „Die meisten unserer Kunden haben viel Geld in der Tasche“, sagte Ric Campo, Geschäftsführer von Camden Property Trust,

ein in Houston ansässiger Eigentümer von 58.000 Wohneinheiten.

Während des Immobilienbooms Mitte der 2000er Jahre zog etwa ein Viertel der Mieter von Camden aus, um Häuser zu kaufen, angetrieben von den Standards für einfache Kreditvergabe. Im Gegensatz dazu liegt dieser Anteil heute näher bei eins zu sechs, und er ist in den letzten Monaten gesunken, als die Hypothekenzinsen gestiegen sind, sagte Herr Campo.

Lieferketten- und Arbeitsprobleme haben die Fähigkeit der Entwickler verlangsamt, durch Hochfahren des Baus zu reagieren. Camden hat kürzlich Mietgebäude in San Diego und Atlanta fertiggestellt, wo ihre Kühlschranklieferanten keine Geräte liefern konnten, die ein Jahr im Voraus gekauft worden waren. Projektmanager mussten zu Home Depot fahren, um sie von der Stange zu kaufen.

Herr Campo sagte, er rechne damit, dass es zwischen 18 und 24 Monaten dauern werde, bis das Angebot aufgeholt sei. „Das Mietwachstum wird sich irgendwann verlangsamen“, sagte er.

Autoren: Nick Timiraos unter nick.timiraos@wsj.com

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Quelle: Wallstreet Journal

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